目錄
- 什么是房地產(chǎn)營銷渠道
- 房地產(chǎn)直接營銷渠道
- 房地產(chǎn)間接營銷渠道
- “第三種”營銷渠道
什么是房地產(chǎn)營銷渠道
房地產(chǎn)商品投放市場進(jìn)行交換需要通路,營銷學(xué)稱為營銷渠道。在現(xiàn)行的我國房地產(chǎn)營銷渠道中,直接營銷渠道仍是主導(dǎo)的營銷渠道。
房地產(chǎn)直接營銷渠道
1、 直接營銷渠道的優(yōu)點
?。?) 房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開發(fā)經(jīng)營的全過程,可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營銷短期行為,如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去,造成相對難銷的樓盤單元積壓。
(2) 產(chǎn)銷直接見面,便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求,購買特點及變化趨勢,由此可以較快的調(diào)整樓盤的各種功能。
2、 直接營銷渠道的弱點
?。?)一般來說,房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢。房地產(chǎn)營銷是一項專業(yè)性非常強的工作。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營銷,難以匯集在營銷方面確有專長的人才,難以形成營銷專業(yè)優(yōu)勢,這樣在相當(dāng)程度上影響營銷業(yè)績的提升。
?。?)房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售,會分散企業(yè)人力、物力、財力,分散企業(yè)決策層精力,搞不好會使企業(yè)顧此失彼,生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響。
房地產(chǎn)間接營銷渠道
房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售,稱為房地產(chǎn)間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發(fā)展商所重視并積極嘗試。
1、間接營銷渠道優(yōu)點
?。?) 有利于發(fā)揮營銷專業(yè)特長。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場調(diào)研、廣告文案設(shè)計、現(xiàn)場銷售接待等各方面的營銷人才,便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。
(2) 有利于發(fā)展商集中精力,緩解人力、物力、財力的不足,重點進(jìn)行開發(fā)、工程方面的工作。
2、間接營銷渠道弱點
(1)我國目前的房地產(chǎn)中間商良莠不齊,專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大。假如一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語所迷惑,放手讓他們代理銷售,會對房地產(chǎn)商品的營銷帶來很大的危害。
?。?)假如代理商銷售業(yè)績和發(fā)展商自己銷售預(yù)計的業(yè)績基本持平,在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費用會“得不償失”。發(fā)展商支付給代理商的銷售費用如傭金,希望代理商能取得較高的銷售業(yè)績,這樣即使利潤分流也理所當(dāng)然。
“第三種”營銷渠道
由于房地產(chǎn)直接營銷渠道和間接營銷渠道優(yōu)點和缺點共存,實際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問題,所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道,如聯(lián)合一體銷售。房地產(chǎn)發(fā)展商對銷售也有較大的關(guān)注和投入,代理商則發(fā)揮自己的特長作全程深度策劃,優(yōu)化營銷渠道。聯(lián)合一體營銷渠道的建立旨在集中發(fā)展商和代理商的優(yōu)勢,避免單純直接營銷和間接營銷的不足,其成功的操作要害在于發(fā)展商和中間商真誠相待,利益共享,并且依靠于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。
其他產(chǎn)品包裝設(shè)計參考
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